Proces otrzymania kredytu hipotecznego

Data: 13 sierpień 2011 | Kategoria: Kredyty hipoteczne

 

Jak wygląda proces otrzymania kredytu hipotecznego? Przeczytaj krok po kroku, jak przebiega procedura od złożenia wniosku do wypłaty kredytu mieszkaniowego. W dalszej cześci artykułu wyjaśniamy oraz wskazujemy punkty w umowie kredytowej, na które należy zwrócić uwagę.

Proces od złożenia wniosku

  • Wybór oferty kredytowej i złożenie wniosku kredytowego do banku.
  • Decyzja wstępna - badanie zdolności kredytowej, kompletowanie dokumentów niezbędnych do udzielenia kredytu. Bank będzie wymagał dokumentów m.in. potwierdzających osiągane dochody, celu kredytowania oraz zabezpieczenia kredytu.
  • Analiza formalno-prawna nieruchomości ( czy nieruchomość nie posiada żadnych wad prawnych, dotyczy zarówno rynku pierwotnego jak i wtórnego ).
  • Decyzja kredytowa - bank zajmuje stanowisko na jakich warunkach może dojść do podpisania umowy kredytowej m.in. kwotę kredytu, prowizję, oprocentowanie, warunki wcześniejszej spłaty itp. Decyzja kredytowa nie jest wiążąca i warunki umowy można negocjować.
  • Podpisanie umowy kredytowej - poproś o projekt umowy wcześniej i dokładnie przeanalizuj wszystkie zapisy. Nie należy czytać umowy tuż przed jej podpisaniem. Kredytobiorca może odstapić od umowy kredytowej bez podania przyczyny oraz bez konsekwencji finansowych i prawnych ( ustawa gwarantuje możliwość odstąpienia od umowy w terminie 10 dni od dnia jej zawarcia )
  • Wypłata kredytu - wypłata kredytu wiąże się ze spełnieniem warunków określonych w umowie kredytowej ( np. przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym należy przede wszystkim przedstawić dokument tzw. cesji wkładu budowlanego. Natomiast przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym należy przedstawić akt notarialny kupna-sprzedaży oraz wniosek o wpisanie hipoteki na rzecz banku).Warto dostarczyć możliwie szybko odpis z KW z prawomocnym wpisem hipoteki na rzecz banku, dzięki czemu kredytobiroca nie będzie zobowiązany do opłacania składek ubezpieczenia pomostowego. Dokumenty, które należy dostarczyć do banku w celu wypłaty kredytu, mogą się zmieniać w zależności od indywidualnych wymogów banku, dlatego warto pytać doradcę jakie dokumenty będą wymagane na każdym etapie przyznania kredytu mieszkaniowego.

Umowa kredytowa - na co zwrócić uwagę? Przede wszystkim przeczytaj całą umowę kredytową i zapoznaj się z załącznikami do umowy. Umowa kredytowa musi mieć jasno określone wszystkie prawa i obowiązki. Wszystkie uzgodnienia powinny być w formie pisemnej (w innym przypadku mogą okazać się niewiążące dla banku). Punkty umowy kredytowej, na które powinniśmy zwrócić szczególną uwagę to kwestie związane z kwotą kredytu, walutą kredytu, opłatami, ratami, prowizjami i obsługą kredytu. Warto przeanalizować warunki wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego oraz kiedy umowa kredytowa może zostać rozwiązana i na jakich warunkach.

W przypadku braku możliwości spłaty raty kredytowej (kapitałowo-odsetkowej), można starać się o zawieszenie spłaty na pewien okres. Warto zwrócić uwagę, że pod pojęciem karencji, prolongaty czy "wakacji kredytowych" kryje się w zależności od banku odroczenie spłaty raty kapitałowo-odsetkowej bądź tylko kapitałowej. Odroczenie spłaty raty kredytowej wiąże się to z aneksem do umowy, który może wydłużyć okres kredytowania lub podwyższyć ratę kredytową.

Kredyt mieszkaniowy to zobowiązanie nawet na 50 lat, dlatego warto, żeby to był kredyt zaciągnięty z pełną świadomością kosztów i ryzyka. Dowiedz się, jakie będą rzeczywiste koszty kredytu. Poniżej prezentujemy informacje, które pomogą Ci w wyborze najlepszej oferty kredytu hipotecznego. Wybierając kredyt, zwróć uwagę na:

1. Oprocentowanie kredytu mieszkaniowego - jest to koszt pożyczenia przez bank pieniędzy i służy do obliczania należnych odsetek od pozostałego do spłaty kapitału.
Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych jest zmienne - zaletą oprocentowania zmiennego jest to, że kiedy stopy procentowe ulegną obniżce - rata kredytu również obniży się i odwrotnie, gdy stopy procentowe zostaną podwyższone. Na całkowite oprocentowanie kredytu składa się oprocentowanie, które zmienia się w określonym przez umowę kredytową przedziałach czasowych np. co 3 miesiące( np. dla kredytów walutowych EURIBOR 3M, LIBOR 3M; dla kredytów w złotówkach WIBOR 3M ) powiększone o marżę banku, która jest stała przez cały okres kredytowania i negocjowana (banki mogą oferować niższe marże przez określony czas lub cały okres kredytowania pod warunkiem spełnienia dodatkowych warunków np. otwarcia konta bankowego w banku udzielającego kredyt, wykupienia ubezpieczenia, zamówienie karty kredytowej itp. Należy zwrócić uwagę na tego rodzaju zapisy w umowie kredytowej.) Ponadto banki mogą proponować promocyjne marże trwające tylko przez pierwsze lata spłaty kredytu hipotecznego, później oprocentowanie wraca do standardowej wysokości.'

2. Raty kredytu - Decydując się na kredyt mieszkaniowy na ogół masz do wyboru możliwość spłaty w ratach równych (annuitetowych) lub malejących. Rata kredytowa skałada się z 2 części: kapitałowej i odsetekowej. W ratach równych spłacasz rosnącą część kapitałową i malejącą część odsetkową, w ratach malejących odwrotnie - malejącą część kapitałową i rosnącą część odsetkową. Przy ratach malejących, pierwsza rata jest najwyższa i każda kolejna niższa. Natomiast przy ratach równych, każda rata jest tej samej wartości. Raty kredytu, można zmienić aneksem w trakcie obowiązywania umowy kredytowej.

3. Waluta kredytu - jeśli decydujesz się na kredyt walutowy, sprawdź czy możesz spłacać kredyt w walucie w której jest zobowiązanie (zaoszczędzisz na spreadzie walutowym). Należy zwrócić uwagę na różnice kursowe (tzw. spread - różnica pomiędzy kursem kupna, a sprzedaży ). Kredyt wypłacany jest po kursie kupna (niższym), a raty kredytowe spłacasz po kursie sprzedaży (wyższym). Różnica sięga od kilku do nawet kilkudziesięciu groszy ( w zależności od banku - np. 47gr w GETIN Bank w dniu 03.08.2011r dla kredytów hipotecznych we frankach szawajcarskich). Należy pamietać, że aby otrzymać kredyt mieszkaniowy w walucie trzeba mieć wyższą zdolność kredytową ( o około 20% - wynika to z ryzyka i wahań kursu walut). Obecnie największym zainteresowaniem cieszą się kredyty w euro.

Przewalutowanie kredytu - czyli zamiana obowiązującej waluty kredytu na inną. Należy pamiętać, że bank może odmówić przewalutowania. Przewalutowanie kredytu hipotecznego wiąże się to z ponownym sprawdzeniem zdolności kredytowej. Bank może pobierać opłaty za przewalutowania.

Dlaczego warto przewalutować kredyt? - Przede wszystkim dlatego, aby zabezpieczyć się przed możliwym wzrostem wartości waluty, w której zaciągnąłeś kredyt. Przewalutowanie jest najbardziej opłacalne w momencie możliwie najniższego kursu danej waluty do PLN. Na chwilę obecną (03-08-2011r) aprecjacja kursu franka szwajcarskiego w stosunku do polskiego złotego bije rekordy. Jest to spowodowane niepewną sytuacją głównie w Grecji jak i osłabiającym polskim złotym. Czy osoby posiadające kredyt hipoteczny w CHF powinny przewalutować kredyt na złotówki? Warto przenalizować wady i zalety takiego rozwiązania. Wśród wad należy wymienić przede wszystkim wzrost całkowitego zadłużenia, wzrost miesięcznej raty. Natomiast zaletami przewalutowania przy obecnym kursie jest przede wszystkim brak ryzyka kursowego, niższa rata oraz niższa kwota całkowitego zadłużenia (o ile kurs jeszcze wzrośnie). Podjęcie dezycji o przewalutowaniu powinno być przemyślane, ponieważ nikt nie jest w stanie przewidzieć jak będzie kształtował się kurs walut na przestrzeni kilkunastu, bądź kilkudziesięciu lat.

4. Prowizje oraz inne opłaty - Prowizja to jednorazowa opłata za udzielenie kredytu, może "promocyjnie" nie występować w ogóle. Prowizja banku na ogół waha się granicach 0-4% kwoty kredytu. Banki mogą pobierać opłaty związane z kosztem wyceny nieruchomości.

5. Zewnętrzne dokumenty - zwróć uwagę, czy w umowie kredytowej nie ma zapisów odwołujących się do zewnętrznych dokumentów (np. regulamin, tabel opłat i prowizji ), które mogą zostać zmienione przez zarząd banku. Warto dopilnować, żeby istotne dla Ciebie punkty znalazły się w umowie kredytowej.

6. Ubezpieczenia - Do całkowitego kosztu kredytu należy również doliczyć ubezpieczenia, które na ogół nie są negocjowane, co więcej często są nieodzownym częścią kredytu np. ubezpieczenie przejściowe kredytu hipotecznego do czasu uzyskania wpisu do hipoteki ( może występować podwyższone oprocentowanie do czasu dostarczenia przez kredytobiorcę odpisu z księgi wieczystej z prawomocnym wpisem na rzecz banku). W zależności od banku dodatkowym ubezpieczeniem, o którym należy pamiętać jest ubezpieczenie brakującego wkładu własnego, jeśli kredytobiorca nie posiada środków własnych w odpowiedniej wysokości, banki pobierają jednorazową składkę w wysokości od 2% różnicy między wymaganym wkładem własnym,a środkami posiadanymi przez klienta mogącymi stanowić wkład własny i opłacane jest jednorazowo z góry za okres 3 lat. Ponadto są banki, które nie wymagają wkładu własnego. Niektóre banki (Pocztowy) oferują promocyjne marże oraz prowizje przy zakupie ubezpieczenia od utraty pracy, na wypadek niezdolności do pracy czy ubezpieczenia na życie. Warto poprosić w banku o symulację wszystkich kosztów kredytowych, okołokredytowych i wtedy przeprowadzić dokładne porównanie, analizę oferty kredytowej.

Powyższe informację są jedynie wskazówkami i nic nie zastąpi Twojego zdrowego rozsądku przy wyborze kredytu mieszkaniowego.

Opinie

Dodaj opinię

Imię:
E-mail:
Treść:
Przepisz kod:
 


Doradcy finansowi

doradztwo finansowe

Masz wątpliwości? Wyślij bezpłatny formularz kontaktowy i umów się na spotkanie z doradcą finansowym, kontakt w 24h.

Open Finance
Expander
Dom Kredytowy Notus

Ranking ofert 2016

Ranking - miejsce 1
PKO BP - kredyt hipoteczny
ranking PKO BP - kredyt hipoteczny

Średnia ocen: 9.11 na 10

Ranking - miejsce 2
mBank - kredyt hipoteczny
ranking mBank - kredyt hipoteczny

Średnia ocen: 8.43 na 10

Ranking - miejsce 3
ING Bank Śląski - kredyt hipoteczny
ranking ING Bank Śląski - kredyt hipoteczny

Średnia ocen: 7.88 na 10

Ranking - miejsce 4
Pekao Bank - kredyt mieszkaniowy
ranking Pekao Bank - kredyt mieszkaniowy

Średnia ocen: 7.70 na 10

Ranking - miejsce 5
EuroBank - kredyt mieszkaniowy
ranking EuroBank - kredyt mieszkaniowy

Średnia ocen: 7.30 na 10

Ranking - miejsce 6
BZ WBK - kredyt mieszkaniowy
ranking BZ WBK - kredyt mieszkaniowy

Średnia ocen: 7.13 na 10

Ranking - miejsce 7
Deutsche Bank - kredyt hipoteczny
ranking Deutsche Bank - kredyt hipoteczny

Średnia ocen: 7.10 na 10

Ranking - miejsce 8
Alior Bank - kredyt mieszkaniowy
ranking Alior Bank - kredyt mieszkaniowy

Średnia ocen: 6.45 na 10

Ranking - miejsce 10
Getin Bank - kredyt hipoteczny
ranking Getin Bank - kredyt hipoteczny

Średnia ocen: 5.75 na 10

Aktualne oferty


Zostaw swój adres e-mail i otrzymuj aktualne informacje o zmianach w ofercie, promocjach kredytów mieszkaniowych